购买房子不交房的处理结果可能受特殊情况影响，以下是需注意的例外情形：
1. 不可抗力导致逾期交房：若开发商因地震、疫情等不可抗力无法按期交房，且已及时通知你并提供证明，根据法律规定可部分或全部免除责任，你可能无法直接起诉退房，需与开发商协商延期交房或调整合同条款；
2. 购房者自身原因导致交房延误：若因你未按时支付尾款、未配合办理交房手续等自身原因导致开发商无法交房，开发商不构成违约，你起诉终止合同退房的请求可能不被支持；
3. 合同约定“不可抗力争议解决条款”：若合同约定不可抗力导致逾期交房时需先仲裁，你直接向法院起诉可能因管辖问题被驳回，需先按约定申请仲裁。
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购买房子不交房时，部分购房者可能因操作不当导致权利受损，以下是常见的错误行为：
1. 未发书面催告直接起诉：部分购房者认为开发商逾期交房即可直接退房，未发送书面催告，若合同未约定退房条件，可能因不符合法定解除程序被法院驳回；
2. 接受开发商口头承诺后放弃权利：轻信开发商“再等1个月就交房”的口头承诺，未保留证据且未及时主张退房，导致超过诉讼时效或错过最佳维权时机；
3. 擅自停止还贷：因开发商不交房而停止偿还房贷，这会导致你逾期还款，影响个人征信，且银行仍可向你追讨贷款，与开发商的纠纷需单独解决。
若你已出现类似错误操作，或担心权利受损，建议及时向律师咨询，避免损失扩大。
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购买房子不交房时，能否起诉终止合同退房需结合合同约定与法律规定判断。以下分不同情况详细说明：
1. 若购房合同中明确约定了开发商逾期交房的退房条件（如逾期超过90天），且开发商实际逾期时间已满足该条件，你可依据合同约定起诉终止合同退房；
2. 若合同未约定退房条件，但开发商逾期交房经你催告后在合理期限内仍未履行（如催告后3个月仍未交房），你可依据法律规定主张解除合同；
3. 若开发商逾期交房导致你购买房屋的根本目的无法实现（如房屋为学区房，逾期交房错过入学时间），即使未催告，你也可直接起诉终止合同退房。
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购买房子不交房起诉终止合同退房过程中，可能存在以下法律风险，需提前防范：
1. 诉讼时效风险：根据法律规定，合同纠纷诉讼时效为3年，若你知道开发商不交房后超过3年未主张权利，起诉时开发商可提出时效抗辩，你将丧失胜诉权。例如，开发商2020年1月逾期交房，你2024年5月才起诉，若开发商主张时效抗辩，法院可能驳回你的请求；
2. 证据链断裂风险：若你未保留催告通知书、购房合同原件或付款凭证，可能因证据不足无法证明开发商违约，导致退房主张不被支持。例如，仅口头催告开发商，无书面记录，开发商否认收到催告，法院可能不认可你已履行催告义务。

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